전세 계약 전 체크리스트 — 전세사기 피하는 확인 순서
전세는 목돈이 오가는 계약이라 한 번의 실수가 큰 피해로 이어집니다. 특히 전세사기는 “보증금을 돌려받을 수 있는가”의 문제인데, 계약 전·중·후에 확인 순서만 지켜도 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 이 글은 단계별 체크리스트입니다.
왜 ‘순서’가 중요한가
전세 보증금을 지키는 핵심은 내 보증금이 다른 빚보다 앞순위인가입니다. 집이 경매로 넘어가도 내가 먼저 돌려받을 위치에 있어야 안전합니다. 그래서 아래 순서가 중요합니다.
1단계: 계약 전 — 집의 ‘상태’ 확인
등기부등본 확인 (가장 중요)
계약 전 반드시 등기부등본을 직접 떼어 확인하세요.
- 소유자가 계약 상대(임대인)와 일치하는가
- **근저당권(집을 담보로 한 대출)**이 얼마나 잡혀 있는가
- 가압류·압류 등 권리 문제가 없는가
전세가율 확인
전세보증금이 집 시세(매매가) 대비 너무 높지 않은지 봅니다. 시세 대비 전세가가 지나치게 높으면(예: 매매가에 육박) 이른바 ‘깡통전세’ 위험이 커집니다. 선순위 채권 + 내 보증금이 집값을 넘으면 위험 신호입니다.
2단계: 계약할 때 — 서류와 특약
- 계약 상대 신원 확인: 등기부상 소유자 본인인지, 대리인이면 위임장·인감 확인.
- 계약서 특약: “잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지” 등 보호 특약을 넣습니다.
- 확정일자: 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권의 기준을 확보합니다.
3단계: 이사 후 — 대항력 완성
- 전입신고: 이사 후 바로 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다.
- 확정일자 + 전입신고 + 실제 거주가 갖춰져야 보증금 보호의 기본이 완성됩니다.
- 잔금 치르기 직전 등기부를 다시 한 번 확인해, 계약 후 새로운 근저당이 잡히지 않았는지 봅니다.
4단계: 보증금 반환보증 가입 검토
집주인이 보증금을 못 돌려줄 상황에 대비해, 전세보증금 반환보증(주택도시보증공사 HUG, 서울보증 SGI 등)에 가입하면 보증기관이 대신 보증금을 돌려주는 안전장치가 됩니다. 가입 조건(전세가율, 주택 요건 등)을 미리 확인하세요.
전세사기 ‘위험 신호’ 모음
아래와 같은 정황이 여럿 겹치면 특히 조심해야 합니다.
- 시세보다 유난히 저렴하거나, 계약을 과도하게 서두르는 경우
- 등기부에 근저당·가압류가 많거나 복잡한 경우
- 소유자와 계약자·입금 계좌 명의가 다른 경우
- ‘전세가율이 매우 높은’ 신축 빌라 등을 시세 확인이 어렵게 권하는 경우
정리
- 계약 전 **등기부등본(소유자·근저당)**과 전세가율을 확인한다.
- 계약 시 소유자 본인 확인 + 보호 특약 + 확정일자.
- 이사 후 전입신고로 대항력을 완성하고, 잔금 전 등기부 재확인.
- 전세보증금 반환보증 가입으로 안전장치를 더한다.
전세는 “싸고 좋은 집”보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 집이 우선입니다. 확인 순서를 지키는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
본 글은 일반적인 정보 안내이며 개별 계약의 법적 판단을 대신하지 않습니다. 구체적인 사안은 등기부 확인과 함께 공인중개사·법률 전문가, 관련 기관(HUG 등)의 안내를 받으시기 바랍니다.